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대항력 뜻
임차인이 제 3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘 - 주택임대차보호법 제 3조 제 1항
대항력 획득 방법
대항력을 획득하기 위해서는 주택의 인도가 필요하다.
주택의 인도 > 점유의 이전, 즉 임차인이 입주해서 살고 있다는 것을 뜻한다.
주민등록 및 전입신고
대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야하고, 전입신고를 한 때에 주민등록 된것으로 본다.
주민등록법 제 16조(거주지의 이동)
하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동하면 제 11조나 제 12조에 따른 신고의무자가 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 신거주지의 시장, 군수 또는 구청장에게 전입신고를 하여야 한다.
대항력 발생시기
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친것으로 본다. (다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다.)
예) A가 2022년 11월 1일 임차주택을 보증금 1억에 임차해서 2022년 11월 12일에 전입신고를 마쳤다면 A는 2022년 12월 13일 0시부터 대항력이 생기게 된다.
우선변제권 뜻
우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.
우선변제권은 임차인이 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다. - 주택임대차보호법 제 3조의 2 제 2항
확정일자
증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다.
확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도이다.
확정일자에는 확정일자번호, 확정일자부여일, 임대인.임차인 인적사항, 주택소재지, 임대차 목적물, 임대차기간, 차임.보증금, 신청인의 성명과 주민등록번호가 기입된다.
우선변제권 발생시기
임차인이 주택 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다.
우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 한다.
전세금보장 신용보험
> 임차인이 임대인으로부터 회수해야할 임차보증금을 보호받기 위한 보험상품
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