전세권설정등기 비용 뜻 확정일자 차이점

 

부동산 계약시 전세권설정등기와 확정일자란 말을 들어본 적이 있을 것이다.

두 가지는 엄연히 차이가 있고 비용이 다르다.

두 가지 개념과 차이점을 알아보자.

 

전세권설정등기 뜻

---

전세권설정등기란 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용.수익하기 위해 하는 등기를 말한다. 

전세권자는 등기권리자이고, 전세권설정자는 임대인 소유자 등기의무자이다.

전세권 설정은 임대인의 동의없이 강제로 할 수 없다. 

 

확정일자 뜻

---

확정일자란 전세로 살집의 관할 주민센터 또는 법원에서 주택임대차계약(전세계약)을 체결한 날짜를 확인해주기 위해 임대차계약서(전세계약서) 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 데 해당 날짜를 말한다. 

 

임차인이 확정일자를 받으면 경매때 우선순위배당에 참가해서 우선적으로 보증금을 받을 수 있다.

보통 주택임차인이 주택보증금에 대해 제 3자에게 대항력을 갖게 하려면 전세권을 설정해야하는데 임차인이 임대인에게 전세권 등기를 요구하기 어려운 경우가 많기 때문에 이를 보완하기 위해 만든 제도다.

 

 

전세권설정등기와 확정일자 차이

---

가장 큰 차이점은 임대인의 동의 필요 여부이다.

확정일자는 동의가 필요없고, 전세권설정등기는 집주인의 동의가 필요하다.

 

그리고 추후 경매에 넘어갔을 경우 보증금을 돌려받을 수 있는 금액도 달라질 수 있다.

확정일자는 건물값+토지값을 합쳐서 보증금에 해당하는 금액을 돌려받을 수 있고 전세권설정등기는 건물값에 해당하는 금액만 보증받을 수 있다.

 

결국 확정일자가 더 중요하지만 상가 오피스텔 같은 경우는 확정일자를 받기 어려운 경우가 있다.

(확정일자를 받게되면 1가구 다세대 주택으로 분류되어 임대인에게 세금이 더 많이 발생한다.)

그럴 경우 전세권등기설정이 필요하다.

 

또 하나의 차이점은 확정일자는 경매로 넘어가서 임차보증금반환청구소송을 제기할 때 승소를 받아야 강제집행을 신청할 수 있다. 

전세권설정등기는 판결절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있다. 

 

전세권설정등기 비용 

---

전세권설정등기는 보증금 액수에 따라 비용이 달라진다.

보통 수십만원이 발생하는데 그렇기 때문에 간편하고 저렴한 확정일자(수수료 600원)를 더 많이 받는다.

 

전세권설정등기 비용은 등록세를 기본적으로 납부해야 한다. 

전세보증금의 2% 등록세 및 등록세를 기준으로 20% 지방교육세, 수입증지비용 1만 5천원이 든다.

거기에다가 법무사를 통해 할 경우 법무사비용도 들어가기 때문에 만만치 않은 금액이 들어간다.