다주택자 양도소득세 1가구 2주택 계산 면제 대상

 

양도소득세란?

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토지나 건물 등 부동산이나 주식과 같은 파생상품을 양도하거나 분양권과 같은 부동산 권리를 양도함으로 발생하는 소득을 과세대상으로 해서 부과하는 세금을 말한다.

취득일로부터 양도일까지 발생한 소득에 대해 과세하는 세금으로 소득이 발생하지 않았거나 손해를 본 경우는 과세하지 않는다.

 

 

양도소득세 비과세 혹은 면제 대상

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• 1세대 1주택으로 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 발생하지 않는다.
• 실지거래가액이 12억을 초과하는 고가 주태은 제외된다.
• 17년 8월 3일 이후 취득당시에 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 한다.
• 21년 1월 1일 이후 2주택 이상 보유한 1가구는 다른주택 처분 후 최종 1주택을 보유한 날부터 보유기간을 기산한다.

 

일시적 1가구 2주택  비과세 조건 

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이사 등으로 거주지를 이동하면서 일시적으로 2주택자가 된 경우 2년이내에 기존 주택을 팔면 양도소득세가 면제된다. 

• 종전 주택 취득 후 적어도 1년 지난 뒤 신규주택 취득
• 종전 주택 2년이상 보유, 종전 주택이 조정대상지역 소재일 경우 2년 이상 거주
• 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 처분 요건을 충족하는 경우 
• 취득과 처분 기준시점은 잔금지급일 

 

분양권 구매시 비과세 가능 여부

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분양권 역시 2주택 비과세가 가능하다.

다만 주택의 경우 조정대상지역 여부에 따라 3년내 처분 조건이 2년, 1년으로 바뀐다.

 

분양권은 취득 후 3년 이내 종전 주택을 처분하면 양도세에 대해 비과세를 적용받을 수 있다.

 

 

양도소득세 계산방법

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부동산 양도소득세 산출 세액

- 양도차익 = 실지 양도가액 - 실지취득가액 - 기타필요경비

- 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제액

- 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제

- 양도소득세산출세액 = 양도소득과세표준 x 양도소득세율 

 

실지양도가액

양도자와 양수자간 실제로 거래한 금액

 

실지취득가액

양도자산 취득 당시 실지거래가액 - 취등록세 포함 

 

기타필요경비

본래 용도를 변경하기 위한개조, 엘리베이터 혹은 냉난방비 설치 등

 

장기보유특별공제액 

	다주택	1세대 1주택
보유기간	토지/건물/주택	보유기간	거주기간
2년 이상			8%
3년 이상	6%	12%	12%
4년 이상	8%	16%	16%
5년 이상	10%	20%	20%
6년 이상	12%	24%	24%
7년 이상	14%	28%	28%
8년 이상	16%	32%	32%
9년 이상	18%	36%	36%
10년 이상	20%	40%	40%
11년 이상	22%	보유기간 중2년 이상 거주한주택 (‘20.1.1이후 양도분부터)	거주기간 2년이상 3년미만은 보유기간 3년이상에 한정
12년 이상	24%
13년 이상	26%
14년 이상	28%
15년 이상	30%
16년 이상

양도소득기본공제 

양도자 1인당 연간 250만원 공제

 

기본세율

과표	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

 

양도소득세 계산 예시

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1가구 2주택으로 10년이상 보유한 집을 매도시 양도소득세 계산

취득가액 : 2억 3천만원 

매도금액 : 4억 5천만원

 

취등록세 등 부대비용제외하고 양도소득이 2억 1만원이 발생했을 때

 

2억1천만원(양도차익)  * 0.7 (장기보유특별공제액 30%) = 1억 4천 700만

- 250만(양도소득기본공제) = 1억 4천 450만

* 0.35(기본세율 - 양도소득 과세표준이 1억 5천  이하이므로 35%세율적용) = 50575000원

- 1490만원(누진공제) = 35675000원

+ 3567500(지방세) = 39242500원