근저당권 저당권 개념과 차이 이해하기

안녕하세요.

부동산 계약할 때 가장 먼저 확인해야할 것이 등기부등본인데요.

해당 서류에서는 주택에 대한 정보를 확인할 수 있어요.

 

설립된 일이후부터 소유권이 변경된 내역과 금액 그리고 권리관계까지 확인할 수 있는데요.

 

사실 가장 중요한 건 실제 소유자를 확인하고, 압류나 근저당권이 잡혀있는지를 확인해야 하기 때문에 

등기부등본을 봐야합니다.

등기부등본을 본다고 해도 용어를 잘 모르고 본다면 보는 의미가 없는데요.

 

근저당권과 저당권 부분은 매매뿐만 아니라 전세나 월세로 거래할 때에도 필요한 부분이기 때문에 

개념과 차이에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

저당권 개념 

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민법에서 규정하고 있는 담보물권. 대표적인 물적 담보.
- 출처 : 나무위키 - 

예를 들어서 주택을 사기 위해서 주택담보대출을 받았는데 은행에 제대로 돈을 갚지 않았을 때를 대비해서 부동산을 담보로 잡은 다음 원하는 금액을 빌려주는데요.

만약 돈을 실제로 갚지 못한다면 은행에서는 대출금에 해당하는 금액만큼 부동산 권리를 가질 수 있습니다. 

은행이 저당권자가 되는 데요. 만약 대출금을 상환하지 못한다면 은행에서는 경매에 청구할 수도 있습니다.

 

근저당권 개념

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장래에 생기게 될 다수의 불특정 채권ㅇ늘 담보하기 위해 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권  
- 출처 : 위키백과 - 

말이 어렵긴 하지만 저당권과 비슷한 개념으로 보시면 됩니다.

다만 채권최고액이 포함된 것이 바로 근저당권의 개념인데요.

금액이 정확히 측정되지는 않았지만 최고 한도금액을 미리 설정해서 담보로 지정하는 것입니다.

 

즉, 단일의 채권을 담보하는 것이 아닌 증감 및 변동하는 불특정채권의 최고 한도 내에서 담보하는 거라고 볼 수 있는데요.

 

위의 상황처럼 은행에서 대출을 할 때 은행에서는 미래에 돈을 받지 못할 경우를 대비해서 채권을 설정해서 등기부등본에 표시하게 됩니다.

은행에서 빌려준 돈을 반환받기 위해서 등기에 설정하는 것이 바로 근저당권이라고 생각하시면되요.

 

보통은 채권액을 빌린 금액보다 높게 설정하게 됩니다.

예를 들어서 2억을 빌린다면 2억 4천(120%)으로 올려 적는 것입니다.

 

 

저당권 근저당권 차이점

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그렇다면 저당권과 근저당권 모두 은행에서 돈을 빌리고 부동산을 담보로 하는 것인데 뭐가 다를까요?

 

저당권과 근저당권의 차이점은 저당권은 1회성 거래로 빌린돈을 모두 갚으면 저당권의 효력이 없어집니다.

그에반해 근저당권은 다수 거래시에도 유효하기 때문에 근저당권 말소가 되지 않는 이상 효력이 없어지지 않습니다.

즉, 채권을 갚아도 등기효력이 유지된답니다.

 

그런데 부동산 구매시 돈은 한 번 빌리는데 은행은 왜 근저당권을 설정할까요?

 

은행에서는 빌려준 돈에 대해 이자를 받고 빌려주는데요.

이자를 연체할 경우 한 두 달 밀린 금액으로 바로 경매로 넘길 수는 없습니다.

그렇기 때문에 채권최고액을 빌려준 돈보다 높게 잡는 이유도 있고요. 

일부 혹은 전부를 갚은 후 다시 돈을 빌릴 수도 있기 때문에 채권의 우선순위를 확보하기 위해 

근저당권을 설정합니다. 

 

근저당권 주의할 점 - 전세 계약시

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위에서 얘기했듯이 근저당권은 말소가 되지 않으면 안전한 상태가 아닙니다.

채권을 모두 갚았다고 해도 은행에 다시 돈을 빌리면 전세입자는 은행보다 후순위가 됩니다.

전세계약시 근저당권이 있다면 실제 등기에서 근저당권 말소를 확인한 후 계약을 진행하는 것이 좋습니다.

 

혹시 융자가 있을 경우에는 전세금으로 융자를 갚은 후 근저당 말소등기를 하겠다는 계약사항을 추가해야 합니다.

 

 

마무리

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오늘은 근저당권과 저당권에 대해 알아보았습니다.

마냥 전세 계약할 때 근저당권이 얼마나 잡혀있는지만 확인했었는데 말소를 꼭 확인해야한다는 것을 알았네요.

도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

 

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