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안녕하세요.
26일부터 적용되는 조정대상지역 해제 지역과 부동산 규제에 대해 알아보겠습니다.
수도권은 전부 투기과열지구라 해도 과언이 아니었는데요.
이렇게 규제가 해제될 경우 청약은 어떻게 하면 되는지 또는 부동산 세제 혜택에 대해서도 궁금한 게 많으실텐데요.
오늘은 그 내용을 정리해보았습니다.
조정대상지역 해제
조정대상지역이란 주택 가격상승률이 물가상승률의 2배를 뛰어넘거나 주택청약 경쟁률이 5대 1이상인 지역을 의미하는데요. 청약이 과열된 지역을 의미하는 것과 같습니다.
변경된 조정대상지역을 알려드리겠습니다.
- 서울 - 전지역
- 경기
- 과천, 성남, 하남, 동탄2, 광명, 구리, 안양동안, 광교지구, 수원팔달, 용인수지, 기흥
- 수원영통, 권선, 장안, 안양만안, 의왕
- 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인 처인, 오산, 광주, 의정부, 김포
- 인천 - 중동, 미추올, 연수, 남동, 부평, 계약, 서
- 부산 - 없음
- 대구 - 없음
- 광주 - 없음
- 대전 - 없음
- 울산 - 없음
- 세종 - 세종
- 충북 - 없음
- 충남 - 없음
- 전북 - 없음
- 전남 - 없음
- 경북 - 없음
- 경남 - 없음
대부분의 광역시에 적용되어있던 조정대상지역이 해제되었습니다.
이로 인해 전부 101곳이었던 지역이 60곳으로 변경되었습니다.
그렇다고 해도 수도권은 대부분 조정대상지역으로 지정되어있다는 것을 알 수 있습니다.
투기과열지구 및 투기지역
투기지역은 주택가격과 토지가격이 급등하는 지역은 기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세를 부과하는 지역을 의미하는데요.
현재 지정된 투기지역은 서울입니다.
서울 - 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 강서, 영등포, 서초, 강남, 송파, 강동, 종로, 중.동대문, 동작
투기과열지구로는 서울 전지역 그리고 경기도의 과천, 성남분당, 광명, 하남, 수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지, 기흥, 동탄2가 지정되어있습니다.
규제지역 변경후 청약/대출/세제 효과
지역이 해제되면서 규제가 달라질 수 있는데요.
현재 투기과열지구와 조정대상지역의 규제에 대해 알아보겠습니다.
* 투기지역 효과는 투기과열지구의 금융규제만 해당함
| 구분 | 투기과열지구 | 조정대상지역 |
| 금융 | LTV : 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20% 15억원 초과(아파트) 0% 서민/실수요자 : 6억원 이하 60% 6~9억 : 50%(최대 20%P 우대) |
LTV : 9억 이하 50%, 9억 초과 30% 서민/실수요자 : 5억원 이하 70% 5~8억 : 60%(최대 20%P 우대) |
| DTI : 40% 서민/실수요자 : 60%(20%P우대) |
DTI : 50% 서민/실수요자 : 60%(10%P 우대) |
|
| 중도금대출발급요건 강화(분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한) | ||
| 2주택 이상 보유세대는 주택구입을 위한 주담대 금지(LTV 0%) | ||
| 주택 구입시 실거주 제외 주담대 금지 | ||
| 세제 | 2주택 이상자 취득세 중과 | |
| 다주택자 양도소득세 중과/장기 보유특별공제배제(2주택+20%p, 3주택+30%p) | ||
| 2주택이상 보유자 종부세 추가과세 | ||
| 일시적 2주택 종전주택 양도기간(2년이내) | ||
| 법인이 8년 장기 임대등록하는 주택 종부세 과세 | ||
| 전매제한 | 주택 분양권 전매제한(소유권이전 등기일까지, 최대 5년) | 주택분양권 전매제한(소유권이전 등기일까지, 최대 3년) |
| 오피스텔 분양권 전매제한(소유권이전등기일 or 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간) | ||
| 청약 | 청약 1순위 자격요건 강화 / 해당 지역 거주자 우선 공급 | |
| 민영주택 가점제 적용비율 (85제곱미터 이하 100%, 초과 50%) |
민영주택 가점제 적용 비율 (85제곱미터 이하 75%, 초과 30%) |
|
| 재당첨 제한(10년) | 재당첨 제한(7년) | |
| 분양가격 9억원 초과 주택 특별공급제한 | ||
| 오피스텔 건설 지역 거주자 우션 분양 (100실 이상)분양분의 10~20% 이하/(100실 미만) 분양분의 10% 이하 |
||
1세대 1주택 양도세 비과세 요건 2년 거주요건 배제
원래 다주택자의 경우 양도소득세 중과적용을 받게 되는데요.
올해 5월 10일부터 내년 5월 9일까지 1년동안 다주택자가 양도하는 주택에 대해 한시적으로 양도소득세 중과 적용을 유예합니다.
조정대상지역에서 해제한 지역의 경우 양도세 중과세율이 아닌 기본세율을 적용하고 장기보유특별공제 적용도 가능합니다.
그리고 일시적 1세대 2주택의 경우 비과세 특례기간이 2년에서 3년으로 늘어납니다.
신규주택을 취득한 날로부터 3년이내 종전 주택을 양도하면 됩니다.
조정대상지역 해제 효과
금리인상으로 인해 주택가격이 날로 하락하고 있지만 부동산 거래는 침체되어 있는 상황입니다.
정부에서 조정대상지역을 해제함으로 인해 기대할 수 있는 효과는 바로 주택을 마련할 수 있는 대출규제가 완화되는 점입니다.
물론 다주택자에게는 혜택이 없지만 세금부분에서는 혜택이 주어지게 됩니다.
투자자들에게도 자금 조달계획을 작성할 때 좀 더 편하게 작성할 수 있겠죠.
부동산 분위기가 어떻게 바뀔지는 좀 더 기다려봐야할 것 같습니다.
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