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안녕하세요.
요즘 부동산 거래가 완전 떨어졌다고 하죠.
그래서 집값폭락 기사도 많이 나오고 있어요.
집을 팔려고 생각하고 계시다면 단지 집만 내놓고 기다릴 수는 없죠.
혹시 집이 팔리게 되면 내야할 세금이 있는데요.
집을 구매했을 때보다 이득을 취했다면 양도소득세를 내야 합니다.
오늘은 양도소득세 계산방법과 세율 신고기간에 대해 알아보도록 하겠습니다.
양도소득세
부동산이나 주식 등을 양도할 때 취득했을 당시보다 소득이 발생했을 경우 과세하는 세금.
따라서 소득이 발생하지 않았거나 손해를 본 경우에는 과세되지 않습니다.
과세대상
| 과세대상 | 범위 |
| 부동산 | 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 포함) |
| 부동산에 대한 권리 | 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산 임차권 |
| 주식등 | 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 등 비상장주식등 *주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권 |
| 기타자산 | 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권.회원권, 특정주식, 부동산 과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권 |
| 파생상품 | - 국내외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품 - 차액결제거래 파생상품(CFD) - 주식워런증권(ELW) - 국외 장내 파생상품 - 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품 |
| 신탁 수익권 | 신탁의 이익을 받을 권리의 양도로 발생하는 소득 |
양도의 범위
| 양도로 보는 경우 | - 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상으로 사실상 소유권 이전되는 경우 - 증여자의 부동산에 설정채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당함 |
| 양도로 보지 않는 경우 | - 신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동 소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 - 또한, 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됨 |
비과세 혹은 감면 되는 경우
| 비과세 | - 1세대가 양도일 현재 국내 1주택 보유하고 있는 경우 2년이상 보유한 경우 * 양도 당시 실지거래가액이 12억 초과는 제외 * 17.8.3 이후 취득 당시 조정대상 지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야함 * 주택에 딸린 토지가 도시지역안에 있으면 주택 정착 면적의 5배(수도권 내 주거.상업.공업지역은 3배)까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 봄 |
| 감면되는 경우 | - 장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면됨 |
양도소득세 세율
기본 세율(21년 이후)
| 과표 | 세율 | 누진공제 |
| 1200만원 이하 | 6% | |
| 4600만원 이하 | 15% | 108만원 |
| 8800만원 이하 | 24% | 522만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1490만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1940만원 |
| 5억원이하 | 40% | 2540만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3540만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6540만원 |
양도소득세 계산
양도가액(부동산 등의 양도당시 실지거래가액)
➖
취득가액(취득당시 실지거래가액)
➖
필요경비(설비비, 개량비, 자본적지출액, 양도비 - 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용)
⬇️
양도차익 = 양도가액 - 필요경비
➖
⬇️
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
➖
감면대상소득금액 = 조세특례제한법에서 규정한 경우(미분양주택, 신축주택 등)
➖
양도소득기본공제 = 250만원(미등기 양도자산은 적용배제)
⬇️
양도소득과세표준 = 양도소득금액 - (감면대상소득금액 + 양도소득기본공제)
✖️
세율 = 양도소득세 세율표
⬇️
산출세액 = 양도소득과세표준 X 세율
➖
세액공제 + 감면세액 = 전자신고세액공제, 외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액
⬇️
자진납부할세액 = 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)
양도소득세 간편계산기를 이용해서 계산하시는 것이 도움이 됩니다.
신고기한
| 소득종류 | 구분 | 법정신고기한 |
| 토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산, 신탁 수익권 | 예정 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 확정 | 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1~5.31일까지 | |
| 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산한 경우 | 예정 | 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 확정 | 그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1~5.31일까지 | |
| 주식 또는 출자지분 | 예정 | 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월(국외주식, 파생상품은 예정신고 면제) |
| 확정 | 양도일이 속하는 연도의 다음 연도 5.1~5.31일까지(국외주식, 파생상품 포함) |
* 부담부증여시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월
* 만약 신고.납부 기한이 토요일,일요일,공휴일, 근로자의 날인 경우 그 날의 다음 날로 기한함.
마무리
오늘은 부동산 매도시 꼭 알아둬야 할 양도소득세 계산 방법에 대해 알아보았습니다.
매매전에 미리 내야할 세금을 알아두는 것이 중요하답니다.
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