주택담보대출 고정금리 변동금리 어떤게 유리할까?

안녕하세요.

 

최근 주요 은행이 주택담보대출을 2%대까지 낮췄다는 기사를 볼 수 있는데요.

금리가 낮아지고 있는 금리 변곡점에 있는 요즘 과연 고정금리와 변동금리 어떤게 유리할지 고민이 되는 시기네요.

 

미국에서는 금리인하 가능성을 언급하고 있고 이미 우리나라는 미국보다 금리가 낮은 상태이죠.

그런데 시장 금리가 점점 내려가고 있다보니 고정금리에서 변동금리로 갈아타는 분들도 왕왕 계십니다.

 

그리고 9월부터는 스트레스 DSR이 적용되어 대출 규제가 강화되다보니 지금 먼저 대출을 해서 내집마련을 계획하는 분들도 많으실텐데요.

오늘은 고정금리와 변동금리에 대해 알아보려고 합니다.

 

 

금리 산출 과정

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고정금리와 변동금리는 왜 차이가 나는 건지 먼저 알아보도록 하겠습니다.

 

은행의 변동금리 대출은 코픽스(COFIX.자금조달비용지수) 금리에 연동이 되어있습니다.

코픽스금리는 매달 한 번씩 은행연합회가 정기예금, 정기적금 등 조달금리를 취합해서 산출하고 있습니다.

기준이 되는 코픽스 금리에서 가산금리를 더해서 주택담보대출의 금리가 최종적으로 결정되게 됩니다.

 

따라서 코픽스가 오르면 주담대 금리도 함께 올라갑니다.

 

 

COFIX 신규취급액 기준금리

현재 코픽스 금리는 3.56%입니다.

 

 

고정금리의 경우 국고채 금리에 따라 하루 혹은 일주일 단위로 시장금리를 반영하고 있습니다.

 

국고채 금리

현재 국고채 금리는 3년 3.22%, 10년 3.3%입니다.

기준으로 하는 금리에 가산금리가 더해져서 고정금리가 산정됩니다.

 

주택담보대출 고정금리  변동금리 

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현재 시장의 금리는 고정금리가 변동금리보다 낮게 형성이 되어있습니다.

위에서 확인한 것과 같이 COFIX보다 국고채의 금리가 낮기도 하고요.

은행에서 고정금리를 낮게 책정하여 고정금리로 대출하도록 유도하고 있습니다.

 

그 이유는 지난 몇 년간 갑자기 급등한 금리로 인해 이자를 감당하지 못해 파산하는 가계가 많았는데요.

정부에서는 은행에 고정금리 비율을 늘리라고 권고 하고 있습니다.

 

때문에(?) 은행에서는 고정금리를 좀 더 낮게 책정하여 고정금리로 대출하도록 권고 하고 있습니다.

 

실제로도 최근기사를 보면 2%대의 주담대 상품이 나왔다고 하는데 고정금리인 상품입니다.

(물론 우대금리까지 합쳐져서 2%가 나온 거고 모든 사람들이 2%대로 대출을 할 수는 없습니다.)

 

 

주택담보대출 전략 어떤게 유리할까

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주택담보대출은 단기로 받는 분들이 거의 없으실 거에요.

대부분 30년에서 많게는 50년가까이 장기상품으로 대출을 하고 있는데요.

 

이럴 경우 금리인하를 예측하여 변동금리를 선택하는 것보다는 예측가능한 고정금리로 대출하는 것이 더 보수적인 방법에 가깝습니다.

금리가 언제 내릴지 그리고 오를지도 모르는 시장상황을 믿고 단기전망에 따라 변동금리를 선택하는 위험보다는 안정적으로 운용할 수 있는 고정금리를 선택하는 것이 가계 자산운용에 더 중요하다는 것입니다.

 

그리고 요즘에 나오는 고정금리 상품은 대출기간내에 계속 고정이 아니라 주기형대출상품으로도 많이 나오고 있는데요.

계약기간 통상 5년간 유지가 되고 그 이후 금리상황에 따라 바뀐 금리로 또 5년 유지가 되는 상품 즉, 주기형 상품이 있습니다.

뿐만 아니라 5년 고정 금리후 변동금리로 전환되는 혼항협금리 상품도 있는데요.

금리상승이나 하락에 대비한 일종의 헤지상품으로 고정금리보다는 혼합형, 주기형을 선택하는 것이 좋습니다.

 

 

장기 주택담보대출은 무조건 고정금리가 유리한가

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그렇다고 무조건 고정금리를 선택하는 것이 좋다는 것은 아닙니다.

누가 딱 이게 더 좋다 골라줬으면 좋겠지만 시장상황이 꼭 그런 것만은 아니니까요.

 

지금은 금리 인하의 가능성이 있지만 시기나 상황이 예측가능한 수준이 아닙니다.

지금보다 글로벌 금리시장에서 인하가능성이 매우 높다고 판단될 때는 고정금리가 유리하다고 합니다.

 

 

대출 갈아타기 하려면

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대부분 대출 상품의 경우 3년 이내에 해약시 수수료가 있습니다.

고정금리 기준 1.4%, 변동금리 기준 1.2%의 상환수수료를 내야 하는데요.

대출 계약일로부터 3년이 넘어가야 수수료가 면제 됩니다.

 

따라서 대출 갈아타기 계획이 있을 경우 변동금리가 더 유리할 수 있습니다.

 

 

 

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